新築一戸建てを購入したいけど、どれ位の物件が購入できるのか分からない・・・。
不動産の購入を考えるに当たっては、まず自分に合った大体の「物件価格」を知ることが大切です。
どれ位の住宅ローンが組めるか？月々のお支払いはいくら位になるか？物件を探し始める前に、資金計算のシミュレーションをしてみましょう。


新築一戸建てを購入したいけど、どれ位の価格のものを購入すればいいの？どれ位の住宅ローンが組めるの？月々の支払いは？イーカムさん教えて！

1 ローン資金額の計算

現在ほとんどの住宅ローンは８０歳が完済年齢となっています。ですので、４５歳以下の方は、最長３５年ローンを組むことができます。以下では３５年ローンを組む場合を基本にご説明します。 会社員・勤続１年以上（できれば２年・３年以上が望ましい）の方の場合、借りられる住宅ローンの額は次の式で概算できます。
●無理なく借りられる額　　昨年の年収×約６．５倍　（※返済比率３５％）
●最大可能な借入額　　昨年の年収×約７．５倍　（※返済比率４０％）
Ｈ２３年２月現在（三菱東京UFJ、三井住友銀行など）

Ａさんの場合、最大可能な借入額は ４２０万×７．５倍　＝　３,１５０万円

と概算できます（※ただし実際に借入できるかどうかは審査の結果によります） こちらと「自己資金」を足したものが、住宅の購入にあてられる「総費用」となります。（つまりＡさんの場合、住宅購入にあてられる「総費用」は、３,１５０万円＋１７０万円＝３,３２０万円となります）

2 諸経費

ところで、住宅の購入においては「物件価格」以外にいわゆる「諸費用」がかかります。諸費用には、印紙代、登記費用、銀行事務手数料、ローン保証料、火災保険料、固都税清算金、仲介手数料＊、などが含まれます。（＊イーカム売主物件の場合、仲介手数料は不要です）

諸費用がどれ位かかるかは、物件、ローン使用額、保証料有りプランか無しプランか、火災保険の種類や期間によって、かなり変わってきます。一概に述べることはできないのですが、基本部分は、「１００万円前後」とお考え下さい。これに保証料（借入額１００万当たり２万少し）を加えたものが、通常の諸費用の目安となります。

例えば、住宅ローンを「３０００万円」使用する場合の諸費用の目安は、
１００万＋約６０万で、約１６０万円となります。

なお、２階建ての物件・大きい土地建物の物件は諸費用を多めに、３階建ての物件の場合は諸費用を少なめにお考え下さい。上の計算はあくまで目安です。保証料無しプランを選ぶ、火災保険の種類や期間を選ぶことにより、諸費用を８０万円など、１００万以下に抑えることもできます。

※イーカム売主物件以外の仲介物件をご購入の場合は、仲介手数料として、（物件本体価格×０．０３＋６万円）×１．０５の仲介手数料が掛かります。

3 自己資金

「自己資金」はどれ位必要ですか？という質問を受けることがよくあります。できればこの「諸費用分」程度をご用意いただくのが原則で、また多ければ多いほど、購入できる物件価格が上がることは言うまでもありません。
ただし、自己資金１０万円でも新築一戸建てを購入できるローンの組み方（諸費用ローンなど）もございますので、ぜひお気軽にご相談下さい。

4 物件価格の上限

購入できる物件価格の上限は、「借入可能額＋自己資金－諸費用」となります。
Ａさんの場合はどうでしょうか？住宅ローンの借入限度額が３１５０万円、自己資金が１７０万円としますと、自己資金がちょうど諸費用分（約１７０万円）ですので、購入可能な物件の上限は３１５０万円ということになります。例えば、自己資金がさらに１００万円あれば、購入可能な物件の上限は３２５０万円となります。

5 月々のお支払い

Ａさんが３１５０万円の物件を購入したとしましょう。諸費用約１７０万円は自己資金で用意し、物件価格の100％である３１５０万円の住宅ローンを組みました。

月々のお支払いの計算は、選ぶ金利タイプにより大きく変わってきますが、変動金利2.475％から通年1.4％の優遇＊を受けられた場合の1.075％で計算すると（35年ローン、変動金利）、

３１５０万円借入の場合：月々のお支払い ９０，０２５円

となります。
＊金利優遇はローン審査の結果によります（優遇無し～通年1.4％優遇、またはそれ以上）。

さて、このお支払いでいかがでしょうか？ 　もしボーナス払いを併用する時は、（月々のお支払い×１２　－　ボーナス払い分×２）÷１２が、月々のお支払い額となります。 自分にとってこのお支払いがきつい場合は、物件価格をさらに下げて行けばよいことになります。

※なお、イーカムの物件は、フラット３５S（３５年固定金利。当初１０年間１％優遇）が利用可能です。この場合の資金計算はお気軽にお問い合せ下さい。

6 最後に

住宅ローンは個々の事例によって大きく変わってきます。 自営業者の場合、勤続年数が短い場合、夫婦合算の場合、派遣社員の場合などなど、ぜひお気軽に「イーカム」までご相談下さい。